Site yönetimi seçimlerinde, genel seçimleri aratmayacak bir rekabet var. Muhalefetle yönetim arasında hararetli tartışmalar oluyor. Muhalefet, blokları daire daire gezip yönetimin eksiklerini, kusurlarını anlatıyor, yönetici ve kurmayları cevaben aynı yerlere gidip, yapıp ettiklerini anlatıyor. Hatta bazı sitelerde muhalefet darbe girişiminde bulunuyor. Yönetim ofisi darbeci site sakinleri tarafından işgal edildiği için mahkemelik olan siteler var. Davalarla ilgili istatistikî bilgiye ulaşılamıyor ama hâkimler site yöneticileri ve muhaliflerinin davalarından bıkmış durumda. Seçim sandığını polis korumasına aldıranlar var. Sahte oy kullanılmasın diye.
Darbecileri emlakçılar kışkırtıyor
Bazı yöneticiler emlakçılardan şikâyetçi. Darbecileri onlar kışkırtıyormuş. İddialarının gerekçesi şöyle: “İyi bir yönetim, sitenin tüm sorunlarını çözdüğü için ev sahipleri de kiracılar da taşınmıyor. Dolayısıyla kiralık ve satılık daire sirkülasyonu azalıyor. Bu yüzden de emlakçılar, yönetim karşıtlarını kışkırtıyor, maddî ve manevî olarak destekliyor.”
Site yöneticisi olmak, belediye başkanı olmak gibi
Sebahattin Küçükosmanoğlu, nüfusu iki bini geçen bir sitenin yöneticisi. İki dönemdir başkanlık yapıyor. İstanbul Bağcılar’daki siteyi heyecanla gezdiriyor; yeşil alanları, diktirdiği ağaçları, halı sahayı, marketi, havuzu yani yatırımlarını gösteriyor. Bütçeyi borçla devraldığını söylüyor. Tüm bu yatırımlara rağmen sitenin bankadaki hesabında para duruyormuş. Bize bunları anlatırken yanımızdan gelip geçen site sakinlerinin; “Başkan nasılsın?” sorularına içtenlikle cevap veriyor. Bu sırada siteye girmeye çalışan bir aracı kontrol etmesi için güvenlik görevlisine uyarıda bulunuyor. Sabahın erken saatleri. Küçükosmanoğlu bizimle konuştuktan sonra işine gidecek. Aslında Milli Eğitim’de müdür. Site yöneticiliğine aday olmasının sebebini; “Sitenin bir sürü sorunu vardı. Çevre düzenlemesi yoktu. Güvenlik tam sağlanamıyordu. Birinin, taşın altına elini sokması gerekiyordu. Yoksa aidat ödememek için bu kahır çekilmez.” şeklinde açıklıyor. Aday olmaya karar verince sitedeki 340 daireyi tek tek dolaşmış. Neden yönetime aday olmak istediğini, neler yapacağını anlatmış ve önceki yönetimden de memnun olmayan site sakinlerinin desteğiyle yönetici olmuş. İşe personele çekidüzen vermekle ve vaatlerini gerçekleştirmekle başlamış. Vaatlerinden biri, apartmanlarda kapı önlerinde ayakkabı bırakmayı yasaklamak. Gece 2’de güvenlik personeliyle birlikte 6 bloku tek tek dolaşıp kapı önlerine bırakılan ayakkabıları toplamış, depoya götürmüş.
Site cumhuriyetlerinin anayasası: Tapudaki yönetim planı
Toplu konut yönetimi uzmanı Deniz Aydeniz, birçok toplu konutun Anadolu’daki bir belde kadar nüfusu ve bütçesi olduğunu söylüyor. Ve Yunan Site cumhuriyetlerini hatırlatıyor. “Onlar gibi kendi bütçesi, kuralları yani anayasası oluyor toplu konutların. Düşünebiliyor musunuz, sitelerin kendi güvenliği, temizlikçisi, çöpçüsü, marketi var. İçeriye girmek için güvenlikten geçmelisiniz. İç işlerinde bağımsız bir cumhuriyetçikler siteler.” Aydeniz, demokrasinin ilk ailede sonra da oturduğumuz apartmanlarda ve toplu konutlarda uygulandığını düşünüyor. Bu yüzden apartmanlar ve toplu konutlardaki ilişki şeklinin demokrasi kültürünün düzeyini gösterdiğini söylüyor. Eğer demokrasi kültürümüz apartman ve sitelerdeki ilişkilerimizle ölçülecekse durumumuz vahim. Aydeniz diyor ki: “Sitelerde kavga var. İnanılmaz çoklukta davalar var.” Aydeniz, tüm bu kavgaların temel sebebinin eğitimsizlik olduğunu düşünüyor ve site yöneticilerinin Kat Mülkiyeti Kanunu’nu çok iyi bilmesi gerektiğini vurguluyor. Sadece site yöneticilerinin değil site sakinlerinin de Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan haberdar olması ve sitelerin anayasası olan “yönetim planını” mutlaka bilmesi gerekiyor. Her toplu konutun yönetim planı tapuda oluyor ve buradan istenilmesi gerekiyor. Yönetim planı, uyulması gereken kuralları ve site sakinlerinin haklarını içeriyor.
Bütçe kavga sebebi
Aydeniz, yönetim yanlışlıklarının, birlikte yaşama kültüründeki eksikliklerin ve toplu konutların büyük bütçelerinin kavgalara sebep olduğunu söylüyor. Çünkü küçük siteler yani 300 ile 500 bağımsız konuttan oluşan siteler, küçük ölçekli bir ticarî işletmenin bütçesine sahip (yılda toplanan para bir milyonu geçebiliyor), 500 ile bin konut arasındaki bir site, orta ölçekli bir ticarî işletmenin bütçesine sahip, bin ve üzerinde konut sayısı olan toplu konutlar, büyük ölçekli ticarî şirketin bütçesine sahip. Milyonlarla ifade edilen rakamlar. Ve bu rakamı yönetecek kişilerin iyi denetlenmesi gerekiyor. Aydeniz, toplu konut yöneticiliğinin sadece idarî değil malî ve sosyal bir mesele olduğunu, ona göre denetim mekanizmalarının bulunması gerektiğini vurguluyor. Normalde büyük ölçekli konut projelerinde site yönetimi daha proje kurulma aşamasındayken oluşturuluyor. TOKİ ve belediyenin yaptığı toplu konutlarda yönetim buralara bağlı şirketler tarafından yapılıyor. Özel toplu konut projelerinde inşaat şirketi site yönetimini yapacak şirket kuruyor ve onunla yapıyor. Yani müteahhit şirket, inşaat bittikten sonra da siteyi yönetiyor. Aydeniz bu konuda şunları söylüyor: “Artık bu iş çok ciddi bir ticarî faaliyet haline geldi. Ve bence profesyonel anlamda toplu konut yönetimi yapan şirketlerin işi olmaktan da çoktan çıktı. Hakikaten yurtdışındaki gibi büyük eğitimli gayrimenkul şirketleri kurulmalı, onlar gibi belli bir standart kurulması gerekiyor. Buna Çevre ve Şehircilik Bakanlığı el atmalı.” Site yönetimlerini denetleyecek güçlü bir mekanizma da demokratik kültür de yok. Normalde site sakinlerinin bütçe harcamalarını denetlemesi, sorgulaması gerekiyor.
Devlet siteleri denetlemeli
Aydeniz’e göre hem site yöneticilerine hem de site sakinlerine “vatandaşlık dersi” gibi “site sakini olma” dersi verilmeli. Hatta yıllardır bu alanda danışmanlık yapan Aydeniz şu kanaate varmış: “Toplu konutlarda oturan yöneticilerini seçsin, devlet de sitelere vali atasın.” Çünkü Aydeniz, binlerce insanın yaşadığı ve ciddi bütçeleri olan sitelerin başıboş bırakıldığını düşünüyor. Kanıt olarak mahkemelerdeki davaları gösteriyor.
İleride iyi bir site yöneticisi parti lideri gibi itibar görecek
Murat Köse, oturduğu sitede iki dönem yöneticilik yaptı. Üçüncü dönem yapmayı istememiş, sebebini şöyle açıklıyor: “Siyaseti sevmem. Sivil toplum örgütlerinde aktif rol alıyorum. Ortak çaba için çalışıyorum. Ama site yönetimi deyince siyaset yapıyorsunuz. Hizipçiler var. Çekememezlik var. Site yöneticilerinin işçi güvenliğinden bahçe ve bina bakımına ve bütçeyi hakkaniyetli kullanmaya kadar ciddi sorumlulukları var. Basit bir yönetim değil. Başbakan, bakanlar nasıl sorumluluk sahibiyse site yöneticiliği de öyle.”
5-10 kişilik partiler
Köse’ye göre binalar yükseldikçe, siteler büyüdükçe insanlar birbirlerinden kopuyor. Herkes kendi dairelerinde, kendilerine ait cumhuriyetlerde yaşıyor. 5-10 aile birbiriyle görüşüyor, site kalabalığında küçük gruplar oluşturuluyor. Köse bu grupları partilere benzetiyor. Yüzlerce kişilik sitelerde 10-15 parti oluyor. Aslında yönetimi denetlemek adına olumlu bir durum, ama insanlar haklarını ve demokratik kültürü bilmediği için bu küçük onlarca particik ortalığın karışmasına sebep oluyor. Site yöneticilerinin ilerleyen zamanlarda parti liderleri gibi olacağını söyleyen Köse diyor ki: “İstanbul’da Beylikdüzü, Hadımköy, Ümraniye, Ataşehir gibi semtlerde toplu konutların sayısı artıyor. Binlerce insanın yaşadığı bu sitelerin yıllık bütçeleri ciddi boyutlarda. Bu sitelerin yöneticisi eğer sevilirse, iyi icraatlarda bulunursa parti liderleri gibi bir güce sahip olacak. Siyasetteki mahalle örgütlenmeleri site örgütlenmesine dönecek. Ama şimdi site yöneticiliğine, insanımız emeklilerin yapacağı bir iş gibi bakıyor. Halbuki bir belediye başkanı, başbakan gibidir yöneticiler.”